재계약 보증금 5%, 갱신요구권을 썼을 때만 상한 적용 (3가지 확인법)
재계약 보증금 5%는 모든 경우에 적용되지 않습니다. 집주인이 보증금을 올리겠다고 하면, 먼저 지금 내 계약이 어떤 상황인지 나눠 봐야 합니다. 5% 상한은 계약갱신요구권을 행사한 경우에만 적용됩니다.
재계약 때 집주인이 보증금을 올리겠다고 하면 당황하기 쉽습니다. 그런데 이때 가장 먼저 해야 할 일은 금액을 따지는 것이 아니라, 지금 계약이 법에서 말하는 어떤 상황인지 확인하는 것입니다.
상황에 따라 5% 상한이 적용되기도 하고 적용되지 않기도 하기 때문입니다.
3가지 상황으로 보는 재계약 보증금 5% 적용 여부
1. 계약갱신요구권을 행사해 연장하는 경우 (5% 적용)
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 세입자가 계약갱신을 요구하면 계약은 기존 조건으로 연장됩니다.
이때 증액은 제7조 범위 안에서만 할 수 있고, 제7조는 보증금이나 차임을 기존 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하도록 정하고 있습니다.
기한 주의: 갱신을 요구할 수 있는 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다.
예를 들어 계약 만료일이 8월 31일이라면, 6개월 전인 2월 말부터 2개월 전인 6월 말까지가 요구 가능 기간입니다. 이 날짜를 달력에 표시해 두고, 기간이 시작되는 시점에 맞춰 요구하는 것이 안전합니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
갱신요구권이 있어도 임대인은 법이 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 임대인이나 그 직계가족이 실제로 그 집에 살아야 하는 경우, 그리고 임차인이 차임을 2기분 이상 연체한 경우입니다.
그래서 갱신을 요구하기 전에 내가 연체 상태가 아닌지, 집주인이 어떤 이유로 집을 쓰려 하는지부터 확인해야 합니다.
2. 집주인과 합의해서 새로 정하는 경우 (5% 미적용)
갱신요구권을 쓰지 않고 서로 합의하면 5% 상한이 자동으로 적용되지 않습니다. 양쪽이 동의한 금액은 그대로 효력을 가집니다.
집주인이 말로만 “5%만 올리자”고 하고 문서를 남기지 않으면, 나중에 그 말을 증명하기 어렵습니다.
대법원 판례(2002다23482)도 합의로 정한 차임과 보증금에는 이 상한이 적용되지 않는다는 취지로 정리되어 있습니다. 그래서 합의 재계약에서는 상한 대신 양쪽이 실제로 주고받은 조건이 중요합니다.
3. 계약이 끝나고 새 계약을 쓰는 경우 (5% 미적용)
세입자가 이사해서 새 세입자와 계약하거나, 갱신까지 모두 쓴 뒤 새로 계약하는 경우입니다. 이때 보증금은 시장 상황에 따라 정해지며, 5% 상한을 근거로 다투기는 어렵습니다.
실제 상담 사례
세이프홈즈 상담 Q&A(2025년 4월 27일 게시)에 실린 사례입니다. 집주인이 문자로 계약 연장 조건으로 보증금 5% 인상을 요구했습니다. 세입자가 갱신요구권을 쓰려고 하자, 상담 답변은 5%가 법정 상한이며 합의 사항이라 반드시 받아야 하는 금액은 아니라고 설명했습니다.
집주인이 이미 증액을 문자로 통보했다면 묵시적 갱신은 성립하기 어려우므로, 갱신요구권을 문서로 명확히 행사하는 것이 안전하다고 답했습니다. 이 사례에서 결과를 가른 것은 5%를 받을지보다, 갱신 의사를 문서로 남겼는지였습니다.
증액 한도 계산 예시
갱신으로 올릴 수 있는 최대 금액은 기존 보증금에 5%를 더한 금액입니다.
| 현재 보증금 | 5% 상한액 | 갱신 후 최대 보증금 |
|---|---|---|
| 2억 원 | 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
보증금과 월세가 함께 있는 경우
보증금과 월세가 함께 있는 계약은 국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr)의 ‘임대료 인상률 계산기’로 참고 계산을 해 볼 수 있습니다. 다만 이 계산기는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조를 기준으로 안내되어 있어, 일반 주택 임대차에 그대로 적용되는지는 계약 전에 확인해야 합니다.
계산 결과는 계약서 금액과 대조하고, 전문 상담창구에서 최종 확인하는 것이 안전합니다.
1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다
한 번 증액한 뒤에는 1년 안에 다시 증액을 요구할 수 없습니다. 몇 달 뒤에 또 올리자는 요구는 법이 막고 있습니다.
예를 들어 2026년 3월에 증액했다면, 2027년 3월 전에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다. 증액 날짜를 계약서나 문자에 남겨 두면 이 기간을 쉽게 확인할 수 있습니다.
지금 해야 할 일 4단계
- 계약서 확인: 만료일, 보증금, 월세, 특약을 확인합니다. 전입신고와 확정일자가 그대로 유지되는지도 함께 확인합니다.
- 방향 정하기: 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신요구권을 쓸지, 합의할지, 이사할지 결정합니다.
- 문서로 통보: 갱신을 요구하기로 했다면 아래처럼 문장으로 보냅니다.
- 예시 문구: “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다. 증액은 같은 법 제7조 범위 안에서 협의하겠습니다.”
- 기록 보관과 조정: 증액을 요구하는 문자는 발송 날짜와 내용이 함께 보이도록 캡처해 두고, 집주인의 답변도 같은 방식으로 받아 보관합니다. 보낸 문서와 답변을 모두 보관합니다. 협의 결과는 날짜, 금액, 기간이 적힌 문자로 한 번 더 확인받습니다. 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
임차인이 실제로 손해를 보는 경우는 법을 몰라서가 아니라, 의사를 말로만 전하고 기록을 남기지 않을 때입니다.
이 글은 일반적인 정보입니다. 특약, 묵시적 갱신 여부, 보증금과 월세가 함께 있는 계약은 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기기 전에 법률 상담을 받으시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
갱신 요구 기간을 놓쳤다면 어떻게 하나요?
갱신요구권은 기간 안에 행사해야 쓸 수 있습니다. 기간이 지났다면 갱신요구권으로 연장할 수 없고, 집주인과 합의하거나 새 계약을 하는 경우가 됩니다.
이 경우 5% 상한이 적용되지 않으므로, 조건을 문서로 확인하고 서명하기 전에 금액을 다시 검토해야 합니다.
집주인이 5%를 올린 계약서에 서명하자고 하면요?
서명한 계약서는 합의 재계약으로 볼 수 있으므로, 그 금액은 5% 상한과 별개로 효력을 가집니다. 서명 전에 갱신 요구를 먼저 보냈는지, 기간 안인지부터 확인하세요.
제6조의3 원문은 어디서 보나요?
국가법령정보센터에서 주택임대차보호법을 검색하면 제6조의3과 제7조 원문을 볼 수 있습니다. 링크는 출처 항목에 있습니다.
출처
- 네플라 법률위키 “차임증감청구의 요건 및 제한” (2024년 8월 14일 작성)
- 세이프홈즈 상담 Q&A “전세계약 연장 시 집주인의 5% 보증금 인상 요구, 꼭 받아줘야 하나요?” (2025년 4월 27일 게시)
- 국토교통부 렌트홈 임대료 인상률 계산기
제6조의3 원문 바로 보기: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) (시행 2026년 1월 2일, 법률 제21065호)
핵심은 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있으며, 갱신 기간은 2년이라는 점입니다. 단, 실거주 등 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.